COMUNICADO DE PRENSA - BATALLÓN SAN MATEO

 
COMUNICADO DE PRENSA

CAMACOL RISARALDA, como gremio está para defender los máximos intereses de Pereira y el departamento. El desarrollo del lote actual del Batallón San Mateo es una oportunidad de ciudad.
 

El Ministerio de Defensa presentó a través de la Agencia Inmobiliaria Virgilio Barco el diseño para urbanizar el lote que actualmente ocupa el Batallón San Mateo. Teniendo en cuenta que la Administración Municipal esta teóricamente de acuerdo con esa idea, sugerimos como Gremio del Sector Constructor revisar los siguientes puntos:

1. LA RESPONSABILIDAD DEL MUNICIPIO DE PEREIRA.
El Municipio aprobó el acuerdo 35 de 2016, con el cual le entregó al Ministerio de Defensa la posibilidad de que un lote con un uso restrictivo como equipamiento Militar pase después de aprobado un Plan Parcial a un uso residencial de comercio y servicios, generando una plusvalía muy importante para el propietario del terreno (Ministerio de la Defensa). En virtud del mayor valor adquirido por el lote en razón al cambio de uso otorgado por el Municipio, el gremio constructor considera que la contraprestación al cambio de norma debe ser, como mínimo:

? Estudiar el impacto del proyecto a desarrollar en la movilidad de la Ciudad.
? Aprovechar este lote, aún sin desarrollar, para plantear como parte del proyecto la solución al acceso occidental al Aeropuerto Matecaña.
"El proyecto urbanístico en el lote del Batallón tiene que servir para unir la ciudad.?
? Cumplir con la normatividad vigente.
? Hacer un cuidadoso análisis del entorno estudiando los atributos urbanos que puedan verse afectados por la implantación del nuevo desarrollo.
? Procurar disminuir el déficit de espacio público histórico de la Ciudad a través de la operación inmobiliaria que allí se va a desarrollar.
? Generar áreas para futuros equipamientos de carácter general que requiere el Municipio.
Frente a estos puntos, desde CAMACOL realizamos un pronunciamiento público a través de la emisión de un comunicado en Octubre del año pasado, expresando lo siguiente:
El gremio de la industria de la construcción considera que se debe tener como prioridad fortalecer los objetivos planteados en el Proyecto de Acuerdo del Plan de Ordenamiento Territorial como el aumento de los indicadores de Espacio Público y el mejoramiento de la movilidad; teniendo como prioridades la inclusión de un acceso al Aeropuerto Matecaña desde el occidente, la prolongación de la calle 50, la continuidad del anillo longitudinal, las paralelas y calzadas del servicio entre otros.
Siendo necesario aclarar que la reducción del déficit consiste en aportar más hectáreas como deberes urbanísticos que las obligatoriamente necesarias para la población que se pretende instalar en el predio del batallón. Es decir, en complemento a los deberes o cesiones cuál va a ser el porcentaje del lote que el municipio va a exigir a los propietarios para que entreguen como espacio público a toda la ciudad. En este lote se tiene una oportunidad para ser consecuente y dar ejemplo desde la Administración Municipal, que si es posible reducir el déficit de espacio público con un aporte significativo en parques, plazas, ciclorutas y bosques.
Es menester del Municipio de Pereira a través de la Secretaría de Planeación, exigir todos los estándares de habitabilidad, equipamiento, vías, intersecciones y demás elementos de movilidad a cualquier desarrollo inmobiliario y en especial a éste que se ubica en el corazón geográfico de la ciudad y que representa la oportunidad para organizarla urbanísticamente. Máxime que estamos hablando de un gran vacío urbano, oportunidad que se presenta para darle un desarrollo planificado al predio y en función de la resolución de problemas históricos de ciudad.

2. ANALISIS PRELIMINAR DEL ESQUEMA PROPUESTO
? Entrega de Espacio Público y Equipamiento:
El esquema urbanístico que hasta hoy conocemos, a pesar de ser visualmente generoso en espacios verdes incluye en el aporte de las cesiones la obligatoriedad de la entrega de zonas de protección ambiental y las vías. Las áreas entregadas son las mínimas requeridas en equipamiento y espacio público (hoy se llaman deberes urbanísticos) para los aproximadamente 8.100 apartamentos previstos, el área propuesta cumple con la normatividad, pero no está aprovechando una oportunidad única, para contribuir en la reducción del déficit histórico de Espacio publico de la ciudad. Es decir, el proyecto solo está entregando como espacio público lo correspondiente a las cesiones obligatorias de las viviendas que proyecta construir, sin aportar en el conjunto de la operación inmobiliaria a la reducción del déficit histórico de espacio público de la ciudad.

El proyecto además de cumplir con las vías POT como la continuidad del anillo longitudinal, debe solucionar la entrada al aeropuerto Matecaña en el sentido Occidente-Oriente, y conciliar con el Municipio las áreas para equipamientos de Salud, educación, espacios deportivos, y culturales que actualmente se requieren. No se ve posible que el Municipio, además de otorgar el cambio de uso, permita que este gran vacío urbano se desarrolle sin que en el proyecto se incluyan áreas para resolver las necesidades de equipamiento (presentes o futuras) de la ciudad. Eso se entendería como una clara falla del ordenamiento y la planificación de la ciudad.

? Vivienda de Interés Social:
El esquema presentado debe estudiar mejor al menos para la VIS la decisión de tener los parqueaderos en sótanos; pues evidentemente libera espacio en primeros pisos, pero encarece sustancialmente el costo de las viviendas e imposibilita financieramente su construcción, al ser obligatorio el uso de sistemas aporticados. Tener en cuenta que al usar áreas en primer piso para parqueaderos se reduce el espacio libre para el desarrollo de espacios públicos o construcciones privadas, y al resentirse la viabilidad financiera del proyecto, es posible que la decisión sea aumentar la densidad o la altura, factor que afectaría sensiblemente los costos, el perfil urbano de la ciudad y su entorno.

? Densidades:
El esquema propuesto adiciona a las 60 hectáreas iniciales 20 hectáreas, en el costado norte de la avenida 30 de agosto. Estas últimas 20 Ha presentan una altísima pendiente y no son urbanísticamente desarrollables. En ese orden de ideas el proyecto tiene una densidad de 135 viviendas/ hectárea y representa una concentración importante si tenemos en cuenta que solo el 65% del área bruta es urbanizable y cerca del 35% es área útil. Para alcanzar densidades tan altas es necesario verificar adecuadamente la capacidad de soporte de todos los sistemas urbanos: ambientales, movilidad, servicios públicos, equipamiento, espacio público, etc.

? Movilidad:
Los desarrollos tan grandes como el propuesto, deberían soportarse en el sistema de transporte masivo de la ciudad, integrándolo adecuadamente al proyecto. Lo anterior con la clara pretensión de que los nuevos habitantes a ubicar en el predio y su movilidad no dependan de las dos únicas arterias (30 de agosto y Américas) insuficientes actualmente para evacuar todos los vehículos sin contar con los nuevos habitantes del proyecto a desarrollar que rondan la cifra de 30.000 nuevos habitantes. Si el proyecto no toma medidas desde su concepción para evitar que la movilidad de los nuevos habitantes propuestos se resuelva en el vehículo particular, en la práctica lo que sucederá será que la ciudad se partirá entre dos, y nos encontraremos con el indeseable escenario de una ciudad del Occidente y otra del Oriente. Una forma de ayudar para contrarrestar este efecto sería que no se concibieran los desarrollos propuestos con parqueaderos. Es decir, que obligatoriamente se fuerce a los nuevos habitantes a incorporarse a los sistemas de transporte masivo y público que circulan por esta central área de la ciudad. En este orden de ideas, el proyecto debería responder con las intersecciones necesarias, el aumento de secciones viales y aprovechando el uso del sistema de transporte masivo, reduciendo o limitando completamente la utilización de parqueaderos, con el fin de estar más acorde con una ciudad moderna y no constituirse a futuro en un gran tapón urbano.

? Plusvalía:
La prefactibilidad económica deberá tener en cuenta que aún no se reglamenta la posibilidad de cruzar las cargas generales que le corresponden al Municipio de Pereira con la contribución de la plusvalía, lo cual es necesario para este y todos los desarrollos inmobiliarios de la ciudad.

En conclusión, CAMACOL está de acuerdo con el desarrollo de los lotes del actual Batallón, y consideramos que el Municipio como interlocutor principal del Ministerio, debe jugar un papel más fuerte acorde con el artículo 607 del nuevo POT en la exigencia de los requerimientos que la ciudad necesita, en razón del otorgamiento de un nuevo uso y una oportunidad irrepetible de dotar a la ciudad de elementos transformadores del espacio público y equipamientos en su centro geográfico.

En Camacol estamos listos para aportar, junto a los Ingenieros, Arquitectos y demás gremios, al mejor proyecto posible para nuestra ciudad.

El estudio del proyecto no debe ir en función exclusiva de garantizar los recursos para el traslado del batallón, situación que está originando las 8.100 viviendas, sino en obtener un valor de lote residual justo, considerar el impacto que genera en la movilidad, y proponer el programa urbano que mejor sirva a la ciudad por tratarse especialmente de un proyecto de iniciativa pública.

Finalmente la factibilidad económica que hoy conocemos debe revisarse en los costos directos, el número de viviendas, el sistema constructivo deseado, la plusvalía, y la participación local. Si el nuevo resultado, arroja que con este aporte y otros aportes adicionales, hay recursos suficientes para el traslado del Batallón, pues sería muy positivo. Pero si el resultado es en función forzar una cifra, teniendo que realizar 8.100 viviendas, creemos que los impactos serán mayores y la ciudadanía rechazaría la intervención.


Febrero 14 / 2017

Fecha: 14 de Febrero de 2017
Lugar: Colombia
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